這是最好的時(shí)代，這是最壞的時(shí)代;這是智慧的年代，這是愚蠢的年代。對(duì)于房企而言這個(gè)時(shí)代就如同狄更斯筆下描述的環(huán)境那樣復(fù)雜。很多房企在這一年開始艱難營(yíng)生，行業(yè)并購(gòu)整合的大旗正在拉起，而也有很多房企在這一年開始轉(zhuǎn)型發(fā)展，利用自身特點(diǎn)找到下一輪行情的增長(zhǎng)點(diǎn)。
“從中國(guó)綠地到世界綠地，走出去找市場(chǎng)。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專訪時(shí)這樣描述未來的藍(lán)圖。
行業(yè)調(diào)整
“今年以來企業(yè)外部發(fā)展環(huán)境不斷深化調(diào)整，中國(guó)經(jīng)濟(jì)"新常態(tài)"特征日趨明顯。房地產(chǎn)行業(yè)在去年高位高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了深度調(diào)整和分化，并逐漸從結(jié)構(gòu)性分化轉(zhuǎn)變?yōu)槿中韵禄慌髽I(yè)經(jīng)營(yíng)困難加大，行業(yè)"洗牌"在所難免。宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來的市場(chǎng)信心和預(yù)期的變化、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性支持不足、局部市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的失衡成為主要因素，加上去年基數(shù)較高，今年出現(xiàn)回落也是正?，F(xiàn)象。”張玉良如是說。
而記者注意到，今年不斷出現(xiàn)政策開放，取消限購(gòu)和限貸，市場(chǎng)也是出現(xiàn)了不同的銷售高峰情況。但是值得一提的是，目前市場(chǎng)依然保持高庫存，特別是三四線城市，就算是一線城市的上海，也面臨歷史高點(diǎn)的庫存壓力。
“但從今年四季度以來，政策層面更加注重市場(chǎng)機(jī)制的作用，正根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)調(diào)微調(diào)，去庫存成為主基調(diào)，信貸政策、限購(gòu)政策逐漸松綁，會(huì)對(duì)行業(yè)恢復(fù)市場(chǎng)化調(diào)節(jié)能力和良性發(fā)展起到一定積極作用。”張玉良告訴記者。
今年12月在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下全面深化改革，指出要積極發(fā)現(xiàn)培育新增長(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，從此次會(huì)議的表態(tài)來看，購(gòu)房需求仍將得到支持，但房地產(chǎn)開發(fā)投資不再成為投資的重點(diǎn)發(fā)展方向。與去年相同，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未直接提出關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)內(nèi)容，而是從土地制度改革、區(qū)域建設(shè)及保障民生等方面進(jìn)行闡述，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效化、市場(chǎng)化趨勢(shì)愈加明顯。
尋找新引擎
“目前國(guó)內(nèi)很多企業(yè)都出國(guó)找項(xiàng)目，比如萬科、萬達(dá)、碧桂園、中海等，差不多是國(guó)內(nèi)比較有名的，大家都覺得在國(guó)際上可以有競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)。當(dāng)然還有很多其他企業(yè)，因?yàn)橛行┢髽I(yè)所有制是民營(yíng)的，所以沒有公布，屬于悶聲發(fā)大財(cái)。”張玉良這樣描述國(guó)內(nèi)房企“出海”的情況。
公開資料顯示，2013年，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資達(dá)到76億，同比增長(zhǎng)64%。
“目前中國(guó)房企投資的地區(qū)基本上都是發(fā)達(dá)國(guó)家以及人口快速集聚的城市市場(chǎng)，因?yàn)樗姆ㄒ?guī)、制度比較成熟，另外人口集聚是特別快的，當(dāng)然包括華人的集聚。”張玉良告訴記者，“比如綠地去紐約、洛杉磯、悉尼、墨爾本、倫敦，這些城市都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較穩(wěn)定，而且是逐步往上提升。而在華人比較多的地方，他們的需求有移民、投資、留學(xué)、旅游等，因此我們可以給予他們酒店、商場(chǎng)等多方位的服務(wù)，而這些服務(wù)也是我們走出去才探索出來的。”
張玉良同時(shí)表示，現(xiàn)在企業(yè)走出去總體來看還是試探性的，還沒有到成熟性的經(jīng)營(yíng)和成長(zhǎng)。他指出，現(xiàn)在提出走出去要以自己經(jīng)營(yíng)為主體，而不是光靠財(cái)務(wù)投資公司，因此要探索自己管理自己的道路。
記者注意到，2013年綠地七國(guó)11個(gè)城市投資100億美元，而今年這個(gè)數(shù)字會(huì)超過200億美元。“明年可能會(huì)翻番，明年海外投資額可能會(huì)超過400億美元。”張玉良向記者透露。
張玉良表示，綠地對(duì)全球來講是在做全球的移民市場(chǎng)、投資市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)，實(shí)際上是以中國(guó)市場(chǎng)的海外延伸為基礎(chǔ)，因?yàn)閷?duì)于中國(guó)企業(yè)在全球來講，可能在華人的消費(fèi)市場(chǎng)有優(yōu)先的競(jìng)爭(zhēng)力。
“有競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)就應(yīng)該走出去，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果就是全球競(jìng)爭(zhēng)，而全球競(jìng)爭(zhēng)是所有大企業(yè)的必經(jīng)之路、必由之路，只有在全球去競(jìng)爭(zhēng)，才能成為真正的可持續(xù)的跨國(guó)公司。因此我們認(rèn)為，當(dāng)你的企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模以后，就要全球競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)然走出去的競(jìng)爭(zhēng)一定是重要的途徑。”張玉良這樣看待房企出海。
轉(zhuǎn)型增長(zhǎng)的2015
“當(dāng)前和今后一段時(shí)期，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入"新常態(tài)"，既有高增長(zhǎng)紅利縮減、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、商業(yè)模式巨變等新的挑戰(zhàn)，也有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、全面深化改革持續(xù)推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)開放性水平不斷提高等新的機(jī)遇。”張玉良就中國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)這樣表示，“而企業(yè)也可以在其中找到自己的爆發(fā)點(diǎn)，比如新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，必將通過擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)投資、釋放內(nèi)需潛力、催生新興產(chǎn)業(yè)的綜合載體，啟動(dòng)和創(chuàng)造一系列新的需求。”
張玉良認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)來看，激烈競(jìng)爭(zhēng)常態(tài)下，行業(yè)正從“規(guī)模”向“利潤(rùn)”過渡，房企競(jìng)爭(zhēng)力從重“產(chǎn)品力”向“產(chǎn)品力+服務(wù)”過渡，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為代表的新技術(shù)、新渠道、新模式改變了商業(yè)形態(tài)和市場(chǎng)預(yù)期，這些都對(duì)企業(yè)通過進(jìn)一步創(chuàng)新商業(yè)模式、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、升級(jí)產(chǎn)品服務(wù)，更多依靠?jī)?nèi)生性的價(jià)值增值來實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)和盈利提出了要求，系統(tǒng)提升運(yùn)營(yíng)管理水平是房地產(chǎn)業(yè)的根本出路。
記者注意到，目前綠地已經(jīng)通過“智慧城市”技術(shù)為商辦及住宅產(chǎn)品提供智能服務(wù)，其“百年宅”產(chǎn)品開始不斷加強(qiáng)升級(jí)，可以滿足全生命周期的住宅需求。此外，綠地通過搭建“綠地全國(guó)微信營(yíng)銷平臺(tái)”，與平安合作設(shè)立“綠地好房寶”金融理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)金融、互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的跨界合作。
“對(duì)綠地而言，房地產(chǎn)業(yè)是未來發(fā)展的核心基石;海外投資是企業(yè)布局全球、建立海外資源獲取平臺(tái)、增強(qiáng)國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，真正邁向跨國(guó)公司的重要平臺(tái);金融產(chǎn)業(yè)是次支柱產(chǎn)業(yè)、重要增長(zhǎng)極和提升盈利的有力引擎;而包括地鐵投資、商業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)等在內(nèi)的綜合產(chǎn)業(yè)集群，是企業(yè)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同、多元穩(wěn)健發(fā)展的重要組成。”張玉良告訴記者。
