國務(wù)院總理李克強在今年的《政府工作報告》中提出了諸多新的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，“經(jīng)濟新常態(tài)”已經(jīng)由理念共識逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾袆臃桨浮Ｔ谛鲁B(tài)的大環(huán)境下，中國的房地產(chǎn)業(yè)面臨的是更大的挑戰(zhàn)，還是更好的機遇？博勢智庫常務(wù)副秘書長張娜邀請到了著名經(jīng)濟學(xué)家、北京大學(xué)數(shù)字中國研究院副院長、發(fā)展經(jīng)濟學(xué)系主任曹和平教授就經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢進行了獨家解讀。

 

 

曹和平

 

      1、 您如何看待同處于下行周期內(nèi)的經(jīng)濟新常態(tài)與房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)之間的關(guān)系？

 

      曹教授：經(jīng)濟新常態(tài)包含短期涵義和長期涵義兩種。

 

      在短期，從經(jīng)濟新常態(tài)的指標(biāo)上來看，主要是指當(dāng)GDP增速從8.5%-11.5%的超高速增長區(qū)間向6%-8.5%的中高速增長區(qū)間過渡時，由于經(jīng)濟下行，短期內(nèi)整體的國民經(jīng)濟板塊將隨之下降，其中，以往增速最快的經(jīng)濟部門的下降幅度普遍比其他經(jīng)濟部門大。例如近年來增速最快的房地產(chǎn)行業(yè)，如果國民經(jīng)濟平均下降三個百分點的話，房地產(chǎn)業(yè)就可能會下降六個百分點。其次，因為我國房地產(chǎn)從70年代到90年代間，對居民一直是處于“欠賬”狀態(tài)，直到90年代初期才開始逐步走向市場化，到了2000年后出現(xiàn)井噴式發(fā)展，每年40%、50%，甚至70%的增長率，這可以看作是前三十年的欠賬造成的還賬式超高速增長，而這會導(dǎo)致兩類問題的出現(xiàn)：一類是通過制度或收入傳承解決了住房剛需的“啃老族”；另一類則是剛?cè)肼毜哪贻p人或城市里的弱勢群體，因為無法負擔(dān)日益增長的房價而引發(fā)一系列社會問題。因此，新常態(tài)在短期內(nèi)對住宅建設(shè)速度的傷害需要整個板塊中住宅、建筑和基礎(chǔ)建設(shè)板塊下調(diào)緩沖，相關(guān)的企業(yè)也將受到負面影響，連帶整個社會受到損害，最終導(dǎo)致GDP增長的整體下行。

 

      從長期來看，如果新常態(tài)在調(diào)整期內(nèi)完成，我國將從出口導(dǎo)向的投資拉動型經(jīng)濟向需求導(dǎo)向的創(chuàng)新驅(qū)動型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，潮涌式的投資和排浪式的消費和增長模式被排除后，人們的收入增幅與工業(yè)產(chǎn)值增加的比例就會提高，即當(dāng)處于較高收入階段時，人們每增加一份收入，其用于耐用消費品（主要是住房與汽車）的支出比例高于日常消費品。換句話說，從長期來看經(jīng)濟新常態(tài)，其結(jié)構(gòu)變遷實際上是對房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撛诘睦眯盘枴Ｈ绻?jīng)濟轉(zhuǎn)型穩(wěn)定，陣痛期短，對于房地產(chǎn)的中長期增長我個人認為仍然會有7-20年的成長期，并且隨著居民收入水平與生活品味的提高，未來房地產(chǎn)業(yè)將向更加精細化品質(zhì)化的方向發(fā)展。

 

      綜上來看，我認為經(jīng)濟新常態(tài)對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展的好處要遠遠大于它的陣痛期的“痛苦”，即從中長期來看，經(jīng)濟新常態(tài)對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟制造業(yè)板塊帶來的紅利將會有不可想象的大推動。

 

      2、在您最新發(fā)表的《綠色金融的兩級市場和三重含義》一文中，您重新定義了綠色金融，在您看來，中國應(yīng)如何發(fā)展綠色金融？房地產(chǎn)企業(yè)在其中又會有哪些商機？

 

      曹教授：過去我們強調(diào)經(jīng)濟增長與消費、收入公平分配相平衡，卻忽視了環(huán)境問題。綠色金融就是要服務(wù)于經(jīng)濟增長與環(huán)境承載能力的最優(yōu)平衡，而這一實現(xiàn)過程應(yīng)該是國民宏觀經(jīng)濟管理的重要板塊和重要事業(yè)?；谠摲N思想與視野，中國在綠色金融的發(fā)展上應(yīng)注意以下三點：首先，綠色金融與生產(chǎn)性投融資的管理，例如開發(fā)后的環(huán)境復(fù)原、江河湖泊的治理等，這些投融資應(yīng)該具有結(jié)合與環(huán)境良性互動的一整套設(shè)計流程、方案和操作。其次，綠色金融對消費領(lǐng)域的投入。因為綠色金融是和消費者的環(huán)境保護行為綁定在一起的，綠色金融對消費領(lǐng)域的投入，就需要包括制度設(shè)立、立法過程、行為規(guī)范、以及可交易的排污許可權(quán)證、第三方平臺建設(shè)等一系列配套。最后，綠色金融需要尋找具有前沿性、創(chuàng)新性的節(jié)能環(huán)保技術(shù)和新的能源來源，要有新興的需要我們探索的能源消費模式。

 

      隨著時間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排將會越來越引起重視：一是能源使用工具和通道的節(jié)能減排；二是材料類的節(jié)能減排；三是主體建筑功能的節(jié)能減排。中國的房地產(chǎn)行業(yè)在與綠色金融相結(jié)合的空間上還有很大的發(fā)展?jié)摿?。我相信隨著環(huán)保理念和行動的不斷深入，建筑業(yè)會在未來7-15年內(nèi)發(fā)生了不起的變化。

 

      3、您如何看待現(xiàn)在中國房地產(chǎn)私募基金市場的發(fā)展？未來房地產(chǎn)私募基金會有哪些發(fā)展趨勢？

 

      曹教授：私募股權(quán)基金，從工作流程上來看是一個“募投管退（即募集，投資，管理和退出）”的框架循環(huán)。從市場角度來看，指的是非銀行系類金融產(chǎn)品。由于和貨幣市場的連接程度相比，它比銀行要弱，但與實體（房地產(chǎn)商的的建筑工程期限）相比，它又相對比較近，因此天然成了房地產(chǎn)建筑工程項目和銀行間貨幣市場的一個市場中介。

 

      私募股權(quán)基金本身就屬于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，但它并不是去搶某種流程環(huán)節(jié)的，現(xiàn)實中以做基金為名要挾開發(fā)商提供最好的樓盤，最佳的地腳，最高的擔(dān)保，最大的投資回報率的行為實質(zhì)是高利貸行為。其實，私募股權(quán)基金也需要做市場。而導(dǎo)致我國現(xiàn)有私募股權(quán)基金不規(guī)范的一個重要原因就是高校金融學(xué)教師在私募股權(quán)基金的教學(xué)上只是傳授了流程，卻從來沒有教思想和市場。而私募股權(quán)基金如果不和中國本土型、草根型經(jīng)濟實體的資源以及一二級市場的流轉(zhuǎn)結(jié)合起來的話，它就會重蹈2012年所有的投資銀行退出中國的覆轍。

 

      從目前來看，中國的私募股權(quán)基金亟需創(chuàng)新性和系統(tǒng)性思維進行脫胎換骨，個人預(yù)計7-12年房地產(chǎn)的投融資會實現(xiàn)一個理性化，而在政策層面，因為滯后性因素的存在，具化的時間則可能更晚，甚至需要翻一倍的時間。

 

      4、您認為北京非首都功能疏解的難點在哪？京津冀一體化要多少長時間才能完成？京津冀一體化是否會影響北京的房價？

 

      曹教授：北京非首都功能疏解的難點有三個，第一個難點是既得利益者不情愿。由于北京城市的社保，醫(yī)保以及職業(yè)生涯發(fā)展、社會聲譽的利益獲得等要比其他地區(qū)大得多，北京居民，不管是老北京人，還是新居民，作為一個居民整體，他們都是是北京首都功能的既得利益者，所以這部分人群（大概1200多萬人）不情愿；第二個難點就是缺乏頂層設(shè)計思想。目前我們還沒有確切分清什么是首都功能和非首都功能。個人認為可以借鑒華盛頓等典型地區(qū)的經(jīng)驗，將核心功能的部門放在集聚的地方，技術(shù)性的管理部門外移到其他地方。北京可以保留四大塊，一是使館區(qū)，二是核心內(nèi)閣區(qū)，三是文化區(qū)，四是居民區(qū)。我曾在今年2月份的《環(huán)球時報》上發(fā)文建議國家外匯管理中心遷址北京以外的城市，例如溫州就是不錯的選擇。第三個難點就是中國的宏觀管理機制還不清晰，所以進行精準(zhǔn)剝離和重組的流程和操作都比較難，僅僅用大部制改革和機構(gòu)改革的同步施行恐怕還不行。因此，我建議，在首都功能的梳理上，超大城市群、核心城市主體的經(jīng)濟功能和政府部門的絕對技術(shù)部門都可以外遷。例如云計算的數(shù)據(jù)庫中心就可以外遷到包頭、齊齊哈爾等三四線城市，從而充分發(fā)揮其輻射作用。

 

      由于我國的城市競爭是政治授權(quán)經(jīng)濟的競爭，而非產(chǎn)業(yè)體系和消費系統(tǒng)的競爭，因此，就京津冀一體化而言，我個人認為，如果共識比較高的話，7-10年可以實現(xiàn)，如果共識度比較低的話，30年可能完成。

 

      我國的房價要在現(xiàn)在的格局上有大變化的話，除非有一個條件，就是允許農(nóng)村土地和小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)，房價才可能有下降的趨勢?，F(xiàn)在我們是把農(nóng)村的六億人趕到城里來買房，試問房價怎么能掉下來？現(xiàn)在的情況是，以北京為首的一線城市的房價幾乎不可能下降，二線城市中除了個別城市因為荷蘭病房價下降，其他的明星城市和長效發(fā)展城市房價企穩(wěn)。而在2200個縣城中大概只會有200個房價會下降。所以我個人認為中國的房價會有調(diào)整，但是房地產(chǎn)崩盤在中國完全不可能發(fā)生。