園區(qū)為了更好的發(fā)展，都在探索“輕重并舉”，那么，重資產(chǎn)退出后的地皮、廠房如何處理?又如何變廢為寶?由此說(shuō)，上述所提到的“轉(zhuǎn)化”便顯得更加重要。

據(jù)悉，2015年1—8月，中關(guān)村的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)總收入是1.5億元，占中關(guān)村示范區(qū)總收入的74.5%，也就是說(shuō)，中關(guān)村總收入里面的將近75%都是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的。

“一帶一路”無(wú)疑是2015年的熱詞之一。

在海外，互聯(lián)互通、高速公路、鐵路、港口等幾個(gè)項(xiàng)目備受矚目，部分央企在水電、太陽(yáng)能、風(fēng)能等方面表現(xiàn)亮眼。在國(guó)內(nèi)，“一帶一路”也和“十三五”規(guī)劃、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀一體化等多股力量匯聚在一起，推動(dòng)著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?？梢哉f(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展路徑愈加清晰，但是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身存在的過(guò)剩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、資源分化等問(wèn)題依然存在著。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“大器晚成”似乎并不那么容易。

“十三五”的轉(zhuǎn)化

在充斥著挑戰(zhàn)和機(jī)遇的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境下，巨大的政策紅利無(wú)疑是園區(qū)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

“在‘十二五’結(jié)束，‘十三五’開(kāi)始的時(shí)候，我們國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策在實(shí)現(xiàn)一個(gè)很大的轉(zhuǎn)移，由重化工產(chǎn)業(yè)向信息服務(wù)業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)化。”中關(guān)村軟件園國(guó)際顧問(wèn)陳舉認(rèn)為，在當(dāng)前形勢(shì)下，各級(jí)政府的招商觀念，園區(qū)建設(shè)和規(guī)劃的觀念，要跟著形勢(shì)轉(zhuǎn)變。

陳舉所提到的“轉(zhuǎn)化”其實(shí)并不容易。

在此前數(shù)十年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，工業(yè)化的園區(qū)占據(jù)半壁江山，而現(xiàn)如今，“輕重資產(chǎn)并舉”的路線被越來(lái)越多的園區(qū)提出并嘗試，以聯(lián)東U谷為例，在成立初期，該公司以先進(jìn)制造業(yè)為核心，打造集標(biāo)準(zhǔn)化廠房、定制廠房、研發(fā)中試樓宇、配套設(shè)施為一體的綜合業(yè)態(tài)。但是，現(xiàn)如今，聯(lián)東U谷的輕資產(chǎn)已占有一定比重，其所作出的改變主要是兩方面，其一金融延伸、服務(wù)延伸和模式延伸。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，金融延伸包括進(jìn)行金融模式創(chuàng)新，對(duì)接產(chǎn)業(yè)金融資源，降低資金成本;服務(wù)延伸包括完善服務(wù)內(nèi)涵，提高客戶(hù)黏性;模式延伸是指從重資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、品牌聯(lián)合輸出等創(chuàng)新，打通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上下游生態(tài)鏈。其二便是目前眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一發(fā)展路線：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)充分融合，包括研判選址、產(chǎn)品定位、招商聯(lián)動(dòng)和服務(wù)方面。

尤其在2015年，聯(lián)東U谷更加注重輕資產(chǎn)化。據(jù)記者了解，聯(lián)東U谷輕資產(chǎn)的重要方向?qū)⑹瞧放戚敵觥?/p>

陳舉分析道，在“十三五”期間，重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展是向新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其原因之一是土地資源現(xiàn)在已經(jīng)不同往日，國(guó)家需保留一定的農(nóng)業(yè)用地，其目的是環(huán)境的治理。

但是，在革新的路上，迎接新發(fā)展的同時(shí)，新問(wèn)題也在滋生。

“政府的指導(dǎo)思想、地產(chǎn)商的指導(dǎo)思想，都要有一個(gè)轉(zhuǎn)化。”陳舉表示，正是因?yàn)檎猩桃彩侨绱?，所以，?dāng)?shù)卣绾未蛟斐銎脚_(tái)來(lái)吸引項(xiàng)目入駐，已經(jīng)不是“三免五減”那些老辦法就能奏效了?，F(xiàn)在企業(yè)“走出去”以后，就看項(xiàng)目所在地有沒(méi)有市場(chǎng)。以此為基礎(chǔ)，注重服務(wù)企業(yè)的新模式，這些都是“十二五”到“十三五”的重要變化。

借力疊加機(jī)遇

典型的事例是寧波的發(fā)展——獨(dú)樹(shù)一幟，創(chuàng)造只屬于自身的發(fā)展之路。

這個(gè)起初信息化、經(jīng)濟(jì)能力、地理環(huán)境等各方面表現(xiàn)平平的城市，如今儼然已成為“智慧城市”的代表，5000萬(wàn)元的大投入，也陸續(xù)獲得了回報(bào)——國(guó)際巨頭IBM便過(guò)去了。還有，“智慧醫(yī)療”目前也在不斷發(fā)展。

此前，在2015中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)國(guó)際高層峰會(huì)中，聯(lián)東U谷常務(wù)副總裁梁環(huán)宇也對(duì)“十三五”作出預(yù)判：未來(lái)的土地供應(yīng)總量遞減，土地價(jià)格要漲，最值得關(guān)注的是，招商引資的優(yōu)惠“特權(quán)”或被收回。

梁環(huán)宇提到“解決的希望”。據(jù)他介紹，他們已經(jīng)有新增土地的開(kāi)發(fā)，并入到存量土地的總盤(pán)子。在二次土地開(kāi)發(fā)中，以北京、上海為例，由于各地基本都做出規(guī)定，要求增減掛鉤，即先要盤(pán)活一定存量土地，才能開(kāi)發(fā)新的土地。按照這個(gè)思路，在一線城市和二線緊缺區(qū)位，在存量開(kāi)發(fā)、工業(yè)再造、再城市化過(guò)程中，有些地方更有價(jià)值。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度不斷遞減，業(yè)內(nèi)普遍提到的產(chǎn)業(yè)聚集，應(yīng)該是聚集到優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)位。北京的中關(guān)村便是如此，這是一個(gè)典型的技術(shù)密集區(qū)域，在這樣的環(huán)境下，新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展得到莫大的助力。

除了新興產(chǎn)業(yè)會(huì)帶來(lái)新機(jī)遇，“一帶一路”等新戰(zhàn)略同樣是利好釋放重點(diǎn)。

“目前，各省都在試圖讓‘一帶一路’落地，如果把你的項(xiàng)目和‘一帶一路’還有‘十三五’規(guī)劃這些大戰(zhàn)略進(jìn)行疊加，所謂大戰(zhàn)略，戰(zhàn)略里邊有政策，政策后邊有大項(xiàng)目清單，在項(xiàng)目框架里面就有一些金融資源和產(chǎn)業(yè)資源、政府的優(yōu)惠資源。”中國(guó)產(chǎn)業(yè)海外發(fā)展和規(guī)劃協(xié)會(huì)主任張世國(guó)就“一帶一路”等政策分析道，“一帶一路”也可以作為一些適當(dāng)?shù)难由旌驼?。在他看?lái)，這是個(gè)巨大的平臺(tái)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，體量雖然不夠大，但可以借力發(fā)展，只要有大戰(zhàn)略、大平臺(tái)，就有大機(jī)會(huì)。