在住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)過程中，公共區(qū)域的能耗支出占總支出的比重相當(dāng)大。現(xiàn)在物價(jià)飛漲、人工薪酬屢屢上調(diào)，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)近十年未作調(diào)整，如何節(jié)能降耗降低開支，無疑是時(shí)下諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者思考的問題。

從公共梯間照明來看小區(qū)的節(jié)能降耗演變

自從內(nèi)地有了物業(yè)管理之后的十余年來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)曾做過無數(shù)次的嘗試和探索：

剛開始時(shí)的商品房樓梯間安裝的是按鍵式開關(guān)，業(yè)主使用時(shí)自行啟閉或由物管人員巡邏時(shí)進(jìn)行關(guān)閉，但受人為因素影響，人工關(guān)閉不能長(zhǎng)期堅(jiān)持，造成了較大的能源浪費(fèi)及一部分能耗的支出。

緊接著發(fā)現(xiàn)聲控開關(guān)可以有效地節(jié)能，于是把按鍵式開關(guān)逐步更換為聲光控開關(guān)，但是聲光控開關(guān)的價(jià)格高，不是所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能負(fù)擔(dān)得起，等到這種開關(guān)的價(jià)位下調(diào)，才逐步推廣開來。

隨后在使用過程中，又發(fā)現(xiàn)了新問題——有個(gè)別業(yè)主利用自身的技術(shù)條件，偷偷地把家中的電源接到了公共照明的線路上，出現(xiàn)了公共照明費(fèi)用高居不下的情況。發(fā)現(xiàn)此事其實(shí)不難，那就是在抄表時(shí)總有那么一兩個(gè)業(yè)主家的能耗很少，而家中的電器卻很齊全且都在使用。為了確認(rèn)此事，物管的工程人員在公共區(qū)域照明線路上加裝了微電腦時(shí)控器，稍加設(shè)置便使得偷電者浮出水面。而這種微電腦時(shí)控器，也恰在此事之后逐步推廣開來，于是形成了一種全新的組合——微電腦時(shí)控器、聲控開關(guān)、小功率白熾燈的組合。這個(gè)組合相對(duì)于剛開始的按鍵式開關(guān)而言，無疑是一個(gè)質(zhì)的飛躍，成了大多數(shù)新開發(fā)住宅項(xiàng)目的首選。

由于各地對(duì)樓梯間照明、公共部位照明費(fèi)用承擔(dān)的政策各不相同，因而在政策寬松的長(zhǎng)三角地區(qū)出現(xiàn)了一種名為公共梯間能耗均分器的小型設(shè)備。這種設(shè)備在設(shè)置好分?jǐn)倯魯?shù)之后，按日期的不同從不同的用戶能耗表中取得電能，達(dá)到公共梯間能耗分?jǐn)偟哪康模⒂纱藴p少了中間環(huán)節(jié)，減少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)諸如代收代繳梯間區(qū)域能耗費(fèi)的壓力。但是這個(gè)新鮮事物，需要時(shí)間和各地各職能部門政策的支持，目前僅在浙江一些地方才有推廣和使用。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的都會(huì)級(jí)城市，則由供電企業(yè)直接向最終用戶收取公共梯間照明費(fèi)用，減少了物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的環(huán)節(jié)。

近幾年來，新型照明材料的應(yīng)用，加快了節(jié)能降耗的步伐。LED燈具便是目前值得推廣的一種節(jié)能設(shè)備，擁有耗能小、照度高、使用壽命長(zhǎng)等諸多優(yōu)點(diǎn)。LED燈售價(jià)偏高，導(dǎo)致推廣受到限制，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)有節(jié)能降耗的需求但缺乏大筆的資金作為支撐。

上述諸多的嘗試，改造或更新的費(fèi)用來源無非有兩種途徑：一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬，這類更新改造的資金來源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)補(bǔ)貼;二、對(duì)于更多市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，這類的資金來自企業(yè)自籌，投入資金進(jìn)行改造后，一旦合同提早結(jié)束成本無法收回。企業(yè)存在的目的，是為了謀求更大的經(jīng)濟(jì)利益，因而上述的作法很不明智。那么，采用什么樣的方式才是明智且符合市場(chǎng)規(guī)律的呢?

節(jié)能降耗的新途徑：從設(shè)備租賃到合同能源管理

在西方國(guó)家，任何的設(shè)備都可以通過租賃的方式來獲得使用權(quán)，如油輪、汽車、挖掘機(jī)械、建筑機(jī)械租賃等，企業(yè)只需為此支付相應(yīng)的租金就滿足了生產(chǎn)需求。由于租金適宜且占用的資金不大，不會(huì)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)造成不良后果，因而客戶頗多業(yè)務(wù)發(fā)展良好。設(shè)備租賃的方式主要有經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃兩種。在國(guó)內(nèi)，開始時(shí)是中外合資企業(yè)或者外商獨(dú)資企業(yè)，他們的辦公用房、生產(chǎn)用房、交通工具等大多是租賃來的，而后逐步向國(guó)內(nèi)新型的民營(yíng)企業(yè)過渡。在借鑒西方的這種先進(jìn)理念之后，近年來這種設(shè)備融資租賃的模式已經(jīng)開始在國(guó)內(nèi)的各行各業(yè)中初露頭角，體現(xiàn)在節(jié)能降耗方面，則是以合同能源管理的模式出現(xiàn)。合同能源管理雖來源于設(shè)備的融資租賃，但與其有著本質(zhì)的區(qū)別。

合同能源管理，在國(guó)外早已不是新生事物，是上世紀(jì)七十年代在西方發(fā)達(dá)國(guó)家開始發(fā)展起來的一種基于市場(chǎng)運(yùn)作的節(jié)能新機(jī)制。合同能源管理推銷的是一種減少能源成本的財(cái)務(wù)管理方法。不管是合同能源管理公司或節(jié)能服務(wù)公司(姑且定名為“節(jié)能服務(wù)公司”吧)，其經(jīng)營(yíng)機(jī)制是一種節(jié)能投資服務(wù)管理，客戶見到節(jié)能效益后，節(jié)能服務(wù)公司才與客戶一起共同分享節(jié)能成果，取得雙贏的效果。近年來，我國(guó)政府加大了對(duì)合同能源管理商業(yè)模式的扶持力度，2010年4月2日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了發(fā)改委等部門《關(guān)于加快推行合同能源管理促進(jìn)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展意見的通知》、財(cái)政部出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)合同能源管理財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金管理暫行辦法》，從政策上、資金上給予大力支持，促進(jìn)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。

降人工薪資還是降能耗開支?

如開篇時(shí)所提到的節(jié)能嘗試，放在物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高的沿海地區(qū)是沒有什么難度的，而放在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅僅為0.2元/平方米- 0.50元/平方米的內(nèi)地，其改造難度之大絕非一般。眾所周知，不少地方的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)十余年未作調(diào)整了，不少地市執(zhí)行的還是本世紀(jì)初制訂的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。與其形成對(duì)比的是人工成本的上漲，以山東的濟(jì)南市為例，2002年濟(jì)南市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)是410元/人，到了2012年這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)則成了1,240元/人，上漲幅度為202%;社保最低繳費(fèi)基數(shù)由2002年的492元/人，上漲到目前1,772元/人，上漲幅度達(dá)到了260%。在這樣的大環(huán)境之下，降低人工薪資則直接導(dǎo)致員工的大幅度流失，并造成服務(wù)質(zhì)量的下滑，事實(shí)證明是萬不可行的，只有進(jìn)行多方面嘗試，才能尋找到適合企業(yè)發(fā)展的環(huán)境，而節(jié)能降耗改造無疑是一個(gè)重點(diǎn)。

住宅小區(qū)的節(jié)能改造，大多從地下停車場(chǎng)的照明系統(tǒng)、公共梯間照明系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)開始，由易到難逐步展開，而尤其以地下停車場(chǎng)的照明系統(tǒng)改造最為集中。以某大型小區(qū)為例，根據(jù)原有設(shè)計(jì)，地下停車場(chǎng)有200支40W日光燈作為光源，方能保證其照明滿足基本需要。負(fù)責(zé)管理該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在核算成本時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)地下停車場(chǎng)的照明能耗費(fèi)用一直高居不下，于是采用了兩種節(jié)能方案，進(jìn)行節(jié)能降耗試點(diǎn)：在其中一個(gè)區(qū)域用減少燈管的方法進(jìn)行節(jié)能降耗，而對(duì)另外一個(gè)區(qū)域則是更換為2U型4W的節(jié)能燈;而在進(jìn)行此項(xiàng)改造之前，未對(duì)此事進(jìn)行公示或者事先通知。此舉一出，在地下停車場(chǎng)停放車輛的業(yè)主怨聲載道，紛紛到物管辦公室反映情況，有的訴諸主管部門或者各類媒體，其中也不乏以地下停車場(chǎng)照明不足造成車輛損失為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)束手無策。后來有一家節(jié)能服務(wù)公司聞?dòng)嵡皝?，就地下停車?chǎng)的照明系統(tǒng)改造與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了深入的洽談，在保障地下停車場(chǎng)照明的前提下，采用新型的LED照明光源進(jìn)行了改造。照明燈具數(shù)量由原設(shè)計(jì)的200支減少到63支，減少了68.5%的照明燈具;能耗也有原先的單支40W減少到18W，節(jié)能55%。由于其技術(shù)已經(jīng)成熟，光源使用壽命已經(jīng)達(dá)到了5萬小時(shí)且無需鎮(zhèn)流器、啟輝器之類的配件，免去了日常的維護(hù)。

在各地進(jìn)行節(jié)能降耗的過程中，各節(jié)能服務(wù)公司采用的照明器具各不相同，合作的期限或長(zhǎng)或短，返利的比例或高或低，不盡相同。這是節(jié)能減排的大趨勢(shì)之下減少企業(yè)開支的必經(jīng)之路。而自從有了節(jié)能服務(wù)公司參與到物業(yè)小區(qū)的節(jié)能改造之后，這個(gè)難題如今變得毫無難度。值得注意的是，在進(jìn)行節(jié)能改造時(shí)，與節(jié)能服務(wù)公司簽署合同的期限以不超過小區(qū)自身物業(yè)服務(wù)合同期限為佳，如超出或者臨近，此合同可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處理。節(jié)能改造的合同期越長(zhǎng)，產(chǎn)生的節(jié)能效益越大，這是毋庸置疑的。