過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮(zhèn)化號角聲中，在調(diào)控與市場化交織的聲浪中，中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進。但這只是起點，中國房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強的智慧，去適應(yīng)全新形勢，并取得更大的發(fā)展。
新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。
2014年3月11-13日，觀點地產(chǎn)新媒體繼續(xù)盤點年度中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報道。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜
延續(xù)著自2007年開盤至今的熱銷記錄，富力津門湖2013年全年銷售錄得24.8億元，穩(wěn)居天津（樓盤）單盤銷量榜首。
根據(jù)富思博得相關(guān)數(shù)據(jù)，富力津門湖2013年成交套數(shù)1284套，成交面積14萬平方米，成交金額24.8億，成交均價17700元/平方米。
同時，富力2013年在天津市場的銷售總額排名第三，成交套數(shù)2901套，成交總面積32萬平米，成交金額42.5億元，同比下降4.6%，市場占有率達2.54%。
天津作為富力集團業(yè)務(wù)發(fā)展的重點區(qū)域，近年來表現(xiàn)一直可圈可點。不過在漂亮的銷售業(yè)績背后，富力在天津的口碑以及發(fā)展后勁卻也有乏力的跡象。
兩個項目撐起天津區(qū)域市場
富力·津門湖坐落于天津市中心富人區(qū)梅江居住區(qū)的門戶要位天津市紫金山路起始點，外環(huán)線以里，是衛(wèi)南洼地帶中距離市中心最近的一個項目。近鄰天津市電視臺數(shù)字電視大廈、國家安全局。
項目總體建筑面積為157萬平米，主要目標客戶是中高端市場的改善性需求。項目主要包括80-90平方米的兩居室戶型和130-140平方米的三居室戶型，綠化率達57.6%。
據(jù)天津業(yè)內(nèi)介紹，津門湖項目是富力從天津本土開發(fā)商手上收購而來。從2007年開盤至今，一直保持較高的銷售額，其單盤銷售，截止2012年已突破百億。未來預(yù)計2014年1月加推高層，另有聯(lián)排、獨棟別墅和前期精裝高層在售。
天津業(yè)內(nèi)指出，天津是富力集團銷售貢獻的重點區(qū)域，而富力津門湖又是富力在天津市業(yè)務(wù)的主要來源，因此該項目的重要性不言而喻。
除了津門湖項目，富力在天津的另一個重頭項目津南新城，亦對其鞏固區(qū)域市場份額起到舉足輕重的作用。
津南新城是富力聯(lián)手在港交所上市的合景泰富、世茂集團、雅居樂，借鑒廣州（樓盤）亞運城（樓盤）的成功運作模式共同開發(fā)打造的超級大盤。地塊最初為富力于2010年拿下的地王項目，當(dāng)年4月，富力以70.5億元的總價拍得了天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的天津新地王，同時刷新了天津單一項目樓盤的體量記錄和最高地價紀錄。
據(jù)天津業(yè)內(nèi)介紹，雖然是四家聯(lián)手開發(fā)，但其他幾家房企此前均未涉足天津市場，至少都未涉足天津市區(qū)核心區(qū)域，因此選擇進入天津市場多年且有一定市場份額的富力進行操盤，也屬較優(yōu)選擇。
該項目總建筑面積300萬平米，位于津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)老海河北，至天津中心城區(qū)12公里，至濱海機場15公里。2011年8月7日開盤，開盤當(dāng)天銷售578套。
而根據(jù)富思博得統(tǒng)計，津南新城2013年成交套數(shù)為1405套，成交總面積14.4萬平方米，成交金額11.9億，成交均價8200元/平方米。
統(tǒng)計下來，富力津門湖和津南新城2013年全年銷售額共計36.7億元，占富力天津全年銷售額42.5的86.35%。不過相比而言，富力在天津的其他在售項目則表現(xiàn)平平，因此業(yè)內(nèi)評論兩個項目撐起富力天津區(qū)域市場確有其因。
質(zhì)量口碑、市場或為未來隱憂
然而，與飄紅的銷售業(yè)績相左的是，富力在天津市場的品質(zhì)口碑一直不盡如人意。
據(jù)天津業(yè)內(nèi)介紹，富力津門湖銷量之所以如此可觀，跟其優(yōu)越的地理位置息息相關(guān)。去掉這層庇佑，富力在天津其他一些地理位置稍差的項目則沒有那么受追捧，即使是去年銷售可圈可點的津南新城項目，也在銷售前期遭遇不順。
據(jù)了解，津南新城為精裝修項目，2011年開盤初期均價7000元/平米。而與該項目一路之隔的融創(chuàng)中央學(xué)府走的是高端路線，毛坯房單價雖比之津南新城高2000元左右，但中央學(xué)府銷量卻一直壓津南新城一頭。
業(yè)內(nèi)分析就指出，富力在天津一直在做精裝修項目，然而其精裝修口碑一直不夠好，曾多次被媒體曝出質(zhì)量問題，置業(yè)者認可度稍低。另外，在該區(qū)域買房者多屬于高端置業(yè)者，所以客戶更欣賞性價比較高的產(chǎn)品。
因此，質(zhì)量問題或會是富力在天津市場未來發(fā)展的不利因素。此前中銀國際也在調(diào)研報告中提及，“在參觀富力津門湖項目時，質(zhì)量問題引起了我們對公司未來品牌形象的擔(dān)憂，因為我們發(fā)現(xiàn)幾個地方的確有之前媒體報道的一些相似的質(zhì)量問題。”
另外，在不斷變化的競爭市場，如何守住市場份額，也是擺在富力天津面前的一個問題。根據(jù)統(tǒng)計，富力去年在天津市場的銷售排名被保利趕上，成交金額也同比下跌4.6%。
天津業(yè)內(nèi)介紹，目前來看，按照梯次劃分，融創(chuàng)和保利會繼續(xù)守住前三中兩個席位，2013年成交金額分別為73億元、47.3億元，市場占有率為4.36%、2.82%。而富力、萬科等則存在較大變數(shù)。與融創(chuàng)在天津的堅挺地位相似，該業(yè)內(nèi)認為，保利未來在天津的發(fā)展勢頭比之富力會更強勁。
單個項目方面，保利融創(chuàng)合作的海河2013年亦有19.6億元的成交額，成交套數(shù)540套，成交總面積6.8萬平方米，成交均價28600元/平米。與富力津門湖項目可有一比。
另外，富力在天津近兩年都沒有公開的拿地動作。未來的銷售主要還是依靠富力津門湖及津南新城項目。據(jù)估計，富力津門湖貨量還可支撐兩到三年，津南新城則還可持續(xù)銷售五到六年。未來新項目的開發(fā)顯得較為迫切。
