萬科的轉(zhuǎn)身再次踩在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的鼓點(diǎn)上。今年5月19日，我國實(shí)施強(qiáng)國戰(zhàn)略的第一個(gè)十年行動(dòng)綱領(lǐng)《中國制造2025》出臺，明確機(jī)器人為十大重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域之一。受政策利好刺激，機(jī)器人瞬間成為站在風(fēng)口之上的熱門產(chǎn)業(yè)。
機(jī)器人也成為王石今年最愿意談?wù)摰脑掝}。他考慮的是，人口紅利逐漸消失，人工成本迅速攀升，對于將物業(yè)服務(wù)定義為企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)，要做國內(nèi)第一個(gè)百億級別的物業(yè)公司的萬科來說，不斷攀升的勞動(dòng)力成本是不能回避的痛，“未來十年，萬科要實(shí)現(xiàn)30%的物業(yè)服務(wù)用機(jī)器人替代”。
除了萬科，綠城在更早已經(jīng)開始嘗試機(jī)器人服務(wù)，龍湖等房企也緊隨其后。“對于目前房企來說，都希望追求高增值、準(zhǔn)入門檻高的行業(yè)，這和房企過去開發(fā)業(yè)務(wù)的模式才比較匹配。”易 居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
“對于萬科這樣的房企來說，積極轉(zhuǎn)型技術(shù)型的公司，本質(zhì)上還是希望輸出過剩產(chǎn)能，進(jìn)而在行業(yè)發(fā)展中獲得新的競爭力。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析道。
萬科開發(fā)的機(jī)器人保安“大白”
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型技術(shù)類公司
“萬科沒有興趣投資跟房地產(chǎn)無關(guān)的領(lǐng)域，只有機(jī)器人除外”，在今年1月30日 “下個(gè)十年的亞洲可持續(xù)動(dòng)力論壇”上，王石語出驚人。
房地產(chǎn)與機(jī)器人，看似風(fēng)馬牛不相及的領(lǐng)域在王石看來存在交集。“像萬科這樣的傳統(tǒng)企業(yè)，很多年輕人根本不愿意干，現(xiàn)在我們的職工普遍缺少10%。到未來第十個(gè)十年，預(yù)計(jì)我們需要100萬人，100萬我們?nèi)鄙俣嗌偃四?應(yīng)該預(yù)計(jì)我們?nèi)鄙?0%。怎么辦呢?只有上機(jī)器人。”
半年后，在外灘國際金融峰會(huì)上王石進(jìn)一步闡述了自己的機(jī)器人設(shè)想的合理性，“萬科這么多年來搞住宅產(chǎn)業(yè)化，搞綠色建筑，白領(lǐng)有6000人，一半以上是工程師。實(shí)際上，萬科的技術(shù)屬性已經(jīng)非常明顯了。” 一家傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司做技術(shù)似乎是“不務(wù)正業(yè)”。其實(shí)早在十年前，萬科在東莞松山湖的研發(fā)基地就已經(jīng)在進(jìn)行工業(yè)化、建筑材料、植物園林、住宅內(nèi)環(huán)境、抗震和水環(huán)境等方面的研究，基本涵蓋了與住宅性能相關(guān)的技術(shù)類別。
萬科幾乎全部技術(shù)創(chuàng)新的成果均在自己的研發(fā)基地孵化并推廣。2013年，萬科開始推廣新風(fēng)系統(tǒng)。2014年4月，萬科在中城聯(lián)盟內(nèi)部會(huì)議上發(fā)起了“除霾行動(dòng)”，推廣戶式的除霾系統(tǒng)。
而這次萬科又將技術(shù)視角放在機(jī)器人上。在8月30日的“2015亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”閉幕會(huì)主題演講上，王石強(qiáng)調(diào)萬科未來轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)是與研究機(jī)構(gòu)做“機(jī)器人生產(chǎn)”。
按照計(jì)劃，未來十年，萬科要做到30%的物業(yè)服務(wù)用機(jī)器人替代，如果服務(wù)人員的數(shù)量是180萬，那就意味著要用機(jī)器人代替45萬人。
為此萬科制定了3年實(shí)驗(yàn)，5年應(yīng)用計(jì)劃。現(xiàn)在萬科物業(yè)公司旗下的餐飲品牌“第五食堂”已經(jīng)開始試用機(jī)器人服務(wù)，萬科旗下的20個(gè)“第五食堂”中有8個(gè)是機(jī)器人在炒菜。而明年，萬科的機(jī)器人巡邏保安也將上崗。2017年萬科機(jī)器人管理的酒店將在深圳開張，30%的萬科物業(yè)管理員將由機(jī)器人取代。
除此之外，萬科還和多家智能公司達(dá)成合作，研究方向不僅鎖定機(jī)器人保安，還涉及智能家居等領(lǐng)域。包含防盜、看護(hù)老人等，最終目標(biāo)是由智能硬件的單品逐步向集成化的智能家居方向輻射。
智能家居機(jī)器人“Roby-Mini”
“對萬科這樣的房企來說，在前期轉(zhuǎn)型中，會(huì)適當(dāng)降低傳統(tǒng)土地投資等力度，進(jìn)而有更大的資金和精力去做此類更能吸引資本市場的新商業(yè)。而且高增值、準(zhǔn)入門檻高的行業(yè)，這和房企過去開發(fā)業(yè)務(wù)的模式才比較匹配。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
分羹智能熱潮
顯然機(jī)器人行業(yè)符合這一定位。
正在分享技術(shù)概念蛋糕的房企不僅萬科一家。
以華麗家族為代表。脫離非主流房地產(chǎn)市場的華麗家族，長期備受冷落。2014年起公司逐步去地產(chǎn)化。2015年5月公司確定從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型“石墨烯+機(jī)器人+臨近空間飛行器+金融”，方案一出公司股價(jià)即一路高漲。
自2015年5月6日復(fù)牌到5月21日，公司股票已連漲12個(gè)漲停板，股價(jià)較停牌前漲幅高達(dá)到214%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，有70余家上市公司并購或者投資了機(jī)器人項(xiàng)目。
此外，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域深耕的綠城也在較早就已經(jīng)開始嘗試智能化家居、機(jī)器人的應(yīng)用。更多房企業(yè)在緊隨其后。
相比已經(jīng)布局智能產(chǎn)業(yè)的房企們，萬科自己的邏輯是通過機(jī)器人智能化，降低人工成本，通過有效控制成本，提高利潤率，獲得資本市場認(rèn)可。對萬科物業(yè)來說，在自己的商業(yè)模式“物業(yè)+”之下，平衡人力成本與利潤之間的關(guān)系十分重要。
萬科2014年年報(bào)顯示，萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)2014年的營業(yè)利潤率為13.24%，這與花樣年彩生活上市時(shí)公布的2013年29.5%的純利潤率水平有較大差距。
瑞銀證券分析，假設(shè)萬科物業(yè)2014年的凈利潤率是2%，那么年凈利潤僅4000萬元，而且伴隨人力成本的提高，預(yù)計(jì)凈利潤率很難提高，將長期維持微利水平。
但從目前萬科對機(jī)器人的嘗試階段來看，距離五年十年目標(biāo)尚有較遠(yuǎn)距離;而僅應(yīng)用在物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)器人業(yè)務(wù)也更像對資本市場講的一個(gè)故事。
“轉(zhuǎn)型若要成功，就需要有較好的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行支撐。當(dāng)然，后續(xù)的管理模式可能也要規(guī)避房企傳統(tǒng)開發(fā)模式。一是從過去政策導(dǎo)向型轉(zhuǎn)為市場導(dǎo)向型，產(chǎn)品研發(fā)方面更加要和后續(xù)新產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合。二是要注重引入風(fēng)險(xiǎn)投資，這和房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)貸款等業(yè)務(wù)的融資模式是有差異的。”嚴(yán)躍進(jìn)分析。
