記者：中國房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，需要哪些因素的推動與促進(jìn)?

　　孫克放：一方面，我們的經(jīng)濟(jì)水平必須達(dá)到住宅產(chǎn)業(yè)化的要求。日本推行住宅工業(yè)化的時候人均GDP已經(jīng)達(dá)到1.2萬~1.5萬美元，今天萬科之所以選擇在一線城市推行住宅產(chǎn)業(yè)化，考慮的主要也是成本和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的因素。今天之所以說制造業(yè)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場是一個機(jī)會，是因?yàn)橹辽僭谝痪€城市已經(jīng)基本上達(dá)到了推行住宅產(chǎn)業(yè)化的水平，而二線城市的人均GDP也普遍在5000美元以上，消費(fèi)者對房屋的購買力達(dá)到了一個比較旺盛的程度。另一方面，制造業(yè)在工藝轉(zhuǎn)化方面也需要加強(qiáng)。目前制造業(yè)的“肩膀”太軟弱了，還難以支撐起住宅產(chǎn)業(yè)化的大規(guī)模發(fā)展。中國要想大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，就不是帶動制造業(yè)發(fā)展的問題，而是制造業(yè)支持、帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，因?yàn)橐虢ㄔ煊虚L久生命力的房屋，住宅產(chǎn)業(yè)化一定是必然的方向，而這就存在一個制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)過程中經(jīng)營模式轉(zhuǎn)化的問題，這在目前還是一個軟肋。

　　記者：在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化方面，國外有哪些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒?

　　孫克放：日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，就是以制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)闃?biāo)志的。上世紀(jì)60年代時日本的房屋普遍比較矮，密度低，進(jìn)入七八十年代，日本的住宅向高層發(fā)展，開始推行工業(yè)化，制造業(yè)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，如三井重工、松下、大河公司等，他們負(fù)責(zé)為開發(fā)商設(shè)計、建造房屋，其先進(jìn)的工藝技術(shù)為日本的住宅市場帶來了革新。由制造企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)計、出施工圖，實(shí)際上是將房地產(chǎn)業(yè)“土建”、粗放的概念轉(zhuǎn)入制造業(yè)的精細(xì)概念中去，建造的房屋質(zhì)量顯著提高。而日本高層建筑的發(fā)展趨勢是將結(jié)構(gòu)支撐體和裝修(支撐體內(nèi)的填充物)分離，以達(dá)到工業(yè)化生產(chǎn)。目前萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化走的也是相似的發(fā)展路線。其實(shí)無論是日本還是其他發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)工業(yè)化的廠房成本投入都是比較高的，但這種生產(chǎn)模式速度快、效率高、省材料，建造的房屋質(zhì)量高、使用期長，長遠(yuǎn)來看對企業(yè)的影響是非常積極的。而在北歐一些國家，由于氣候寒冷，對施工期有比較高的要求，工業(yè)化程度也比較高。

　　記者：目前中國有不少制造型企業(yè)都進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，您如何看待這一現(xiàn)象?

　　孫克放：房地產(chǎn)這一市場的準(zhǔn)入資格本身就是開放性的，無論以前是什么性質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只要能為消費(fèi)者制造高質(zhì)量的房屋就應(yīng)該支持。不少工業(yè)企業(yè)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)有一定的必然因素，因?yàn)槎咴谀承┓矫婢哂邢嗤ㄖ?。而制造型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以把制造業(yè)中那種精細(xì)化管理納入到房地產(chǎn)業(yè)中，改變房地產(chǎn)市場長久以來的粗放式經(jīng)營，從這方面來說也是有積極意義的。這在國外也有很多成功的先例。而產(chǎn)業(yè)集群度越高，對實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化越有利。中國目前的情況是制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群度還比較低，這也為萬科這樣的企業(yè)推行住宅產(chǎn)業(yè)化帶來壓力。

　　記者：您曾經(jīng)提出商品住宅應(yīng)實(shí)現(xiàn)全裝修，而在房地產(chǎn)開發(fā)和建造中也推行了“成品房”的概念，您認(rèn)為這種標(biāo)準(zhǔn)化模式是今后的一個發(fā)展趨勢嗎?

　　孫克放：這是一定的。中國的房屋應(yīng)建設(shè)以低排放為特征的建筑體系，以實(shí)現(xiàn)環(huán)保和節(jié)能，這應(yīng)該成為一個最重要的原則。中國的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)跨越三個門檻：低能耗、全裝修、構(gòu)件化。這也是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的主要標(biāo)志。我們現(xiàn)在提出一個概念是建造“被動式住宅”，以實(shí)現(xiàn)環(huán)保、節(jié)能和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。被動式住宅應(yīng)滿足以下方面的標(biāo)準(zhǔn)：加厚外墻屋面圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱層厚度;增加外窗的氣密性和絕熱性;嚴(yán)格控制窗墻比;在外窗增設(shè)遮陽設(shè)施;采用高效采暖末端設(shè)備，并實(shí)現(xiàn)分戶計量控制;增加新風(fēng)置換系統(tǒng);采用太陽能分戶供熱水或集中供熱水系統(tǒng);采用光伏電池供電系統(tǒng);采用中水回用、雨水收集技術(shù);采用垃圾生化處理技術(shù)。一般來講，被動式住宅的建造成本雖然比普通住宅要高出10%~20%，但后期運(yùn)營的成本極低，換算下來，大致5~10年之內(nèi)可收回成本，對實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是很有意義的。